上述規(guī)定包含4個方面的內(nèi)容。一是凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除。二是不能提供金融機構(gòu)證明的，或是全部使用自有資金的，可以按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。三是上述的比例由省級人民政府制定。目前大多省級政府都定為10%或5%，因此在沒有特殊規(guī)定的情況下，就可以按照10%或5%執(zhí)行。四是已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。

如何準確計算拆遷補償安置土地增值稅

《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）對此有以下3條規(guī)定：

（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。

（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)〔2006〕187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。

雖然，上文規(guī)定房地產(chǎn)的拆遷補償費可以記入土地成本，但事實上卻與我國土地使用權(quán)出讓規(guī)定相互矛盾。上文所提到的拆遷補償只能發(fā)生在2002年7月1日以前，當?shù)貒型恋爻鲎尣]有實行招拍掛辦法時，可以直接出讓“生地”。根據(jù)《土地管理法》（主席令第28號）第五十五條的規(guī)定，以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國務(wù)院規(guī)定的標準和辦法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地。根據(jù)《國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》（國土資發(fā)〔2010〕151號）第四條的規(guī)定，土地出讓必須以宗地為單位提供規(guī)劃條件、建設(shè)條件和土地使用標準，嚴格執(zhí)行商品住房用地單宗出讓面積規(guī)定，不得將兩宗以上地塊捆綁出讓，不得“毛地”出讓。

上述兩個文件都表明，從2002年7月1日起，國家取消了“生地”，逐步改變?yōu)?ldquo;熟地”的概念。就是說經(jīng)過招拍掛辦法出讓的土地，必須是能用于直接開發(fā)的“熟地”。這個時候，拆遷補償是由政府來完成的，支付拆遷費的主體是政府而不是房地產(chǎn)開發(fā)商。如果當?shù)卣疀]有精力去完成土地的拆遷補償工作，也可以委托房地產(chǎn)公司去完成。但是這種情況下，房地產(chǎn)公司履行的是代理業(yè)務(wù)，會計核算就變?yōu)閷⒉疬w補償?shù)闹С鲎鳛榉康禺a(chǎn)公司的其他業(yè)務(wù)支出；如果當?shù)卣o予其拆遷補償?shù)氖杖耄瑒t應(yīng)作為房地產(chǎn)公司的其他業(yè)務(wù)收入，最終核算出其他業(yè)務(wù)利潤，而這些與房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)成本是無關(guān)的。