二、通過企業(yè)重組方式轉讓房地產

    仍以案例1為例。假設被投資方是一家房地產開發(fā)公司——信誠公司，此時如麗人公司仍采用投資入股、再轉讓股權的方式轉讓房地產，則無法達到上述節(jié)稅效果。因為被投資方信誠公司從事的是房地產開發(fā)，該項投資行為無法享受暫免征收土地增值稅的稅收優(yōu)惠。那么在這種方式下，是否可以采用企業(yè)合并方式轉讓房地產以降低其稅收負擔呢？

    （一）以合并方式轉讓房地產的稅務處理

    1.土地增值稅。根據(jù)財稅字[1995]48號文的規(guī)定，在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產轉讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

    2.契稅。企業(yè)合并過程中，對合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權屬，免征契稅。

    3.企業(yè)所得稅。企業(yè)合并過程中，企業(yè)所得稅的稅務處理方武有兩種：一般性稅務處理和特殊性稅務處理。

    （1）一般性稅務處理。在一般性稅務處理中，合并企業(yè)應接公允價值確定接受被合并企業(yè)各項資產和負債的計稅基礎；被合并企業(yè)及其股東都應按清算進行所得稅處理；被合并企業(yè)的虧損不得在合并企業(yè)結轉彌補。

    （2）特殊性稅務處理。對于企業(yè)合并，如果企業(yè)股東在該企業(yè)合并發(fā)生時取得的股權支付金額不低于其交易支付總額的85%，以及同一控制下且不需要支付對價的企業(yè)合并，可以選擇采用特殊性稅務處理。

    在特殊性稅務處理中，對于股權支付部分，合并企業(yè)接受被合并企業(yè)資產和負債的計稅基礎，以被合并企業(yè)的原有計稅基礎確定；被合并企業(yè)合并前的相關所得稅事項由合并企業(yè)承繼；被合并企業(yè)股東取得合并企業(yè)股權的計稅基礎，以其原持有的被合并企業(yè)股權的計稅基礎確定。對于非股權支付部分，其稅務處理方式與一般性稅務處理相同。

    案例2：信誠公司吸收合并麗人公司。在合并日，麗人公司資產賬面價值共2200萬元，現(xiàn)金1000萬元，廠房及土地賬面價值1200萬元，公允價值9000萬元；負債的賬面價值與計稅基礎和公允價值皆為1000萬元；實收資本800萬元，留存收益400萬元。信誠公司支付給華美公司1000萬股、公允價值為9元／股的本公司股份，華美公司對麗人公司投資的計稅基礎為800萬元。

    1.麗人公司的涉稅事項分析。在合并過程中，麗人公司將廠房及土地轉移到信誠公司名下，無需繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅。如果各方經協(xié)商采用一般性稅務處理方式進行企業(yè)合并的所得稅處理，則麗人公司應該進行清算。